Hypotéka pre mladých na 90 %: koľko vlastných zdrojov budete potrebovať po zmene pravidiel

Ak ste v júni čítali, že Národná banka Slovenska prekopáva hypotekárne limity od októbra, máme pre vás dôležitý dodatok: NBS posunula navrhovanú účinnosť na 1. januára 2027. Banky argumentovali tým, že zásah do ich vnútorných systémov a schvaľovacích procesov sa za tri mesiace stihnúť nedá, a NBS im vyšla v ústrety.

Jeden limit sa mení na tri

Dnes platí jednoduché pravidlo: banka vám môže požičať najviac 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, pričom má k dispozícii výnimku, cez ktorú sa dá ísť až na 90 % – tú však môže uplatniť len na obmedzený objem svojich úverov.

Po novom sa žiadatelia rozdelia do troch kategórií:

Kupujúci	Limit LTV	Podmienky
Mladý kupujúci prvé bývanie	90 %	vek do 35 rokov, žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, účelom úveru je kúpa alebo výstavba
Ostatní žiadatelia	80 %	bez zmeny oproti dnešku, s možnosťou výnimky do 90 %
Kupujúci tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť	70 %	dlžníci už spolu vlastnia dve a viac rezidenčných nehnuteľností, bez ohľadu na vek, účel úveru aj spôsob využitia

Pri prvej skupine ide o zásadné uľahčenie: pri byte za 200 000 € klesne potrebná hotovosť zo 40 000 na 20 000 €. Pri tretej skupine je to presne naopak – z rovnakej ceny bude treba priložiť 60 000 € vlastných peňazí.

Čo sa počíta ako „vlastníctvo nehnuteľnosti“

Toto je detail, na ktorom to v praxi bude stáť, a v prehľadových článkoch sa naň zabúda:

• Rezidenčná nehnuteľnosť je dom, byt alebo iná stavba použiteľná na bývanie. Pozemok sa nepočíta a nepočíta sa ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavbu práve financujete.
• Skúmajú sa len nehnuteľnosti na Slovensku. Byt v Chorvátsku alebo v Rakúsku vás z výhodnejšej kategórie nevyradí.
• Overuje sa to v katastri, nie z čestného vyhlásenia.
• Spoluvlastnícky podiel sa ráta až od 50 %. Ak vlastníte tretinu chalupy po starých rodičoch, do počtu vám nevstúpi.
• Nehnuteľnosti sa sčítavajú za všetkých spoludlžníkov. Ak si beriete úver s partnerom, ktorý už dva byty vlastní, do prísnejšej kategórie spadnete obaja.

Rekreačná chata alebo prenajímaný byt sa počítajú rovnako ako bývanie. Regulácia nesleduje, na čo nehnuteľnosť používate, len koľko ich je.

Výnimka existuje, ale zúži sa

Banky dnes môžu časť úverov poskytnúť s LTV až 90 % nad rámec štandardného limitu. Tento priestor sa zmenší z 20 % na 5 % poskytnutých hypoték.

Neznie to ako dobrá správa, ale logiku to má. Väčšinu tejto výnimky doteraz spotrebovali práve mladí žiadatelia – klienti nad 35 rokov z nej čerpali menej než pätinu. Keďže mladí budú mať 90 % priamo v pravidlách, výnimka sa zúži úmerne skupine, ktorej ostáva.

Zostáva pritom použiteľná pre životné situácie, ktoré do škatuliek nezapadajú:

• kupujete nové bývanie skôr, než sa vám podarí predať to súčasné
• zdedili ste dom na druhom konci republiky, kde reálne nebývate
• vlastníte chatu alebo rekreačný objekt
• máte podiel v komplikovanom spoluvlastníctve

Práve kvôli takýmto prípadom sa prísnejší limit nespúšťa už pri druhej, ale až pri tretej nehnuteľnosti. Kto kupuje tretiu a ďalšiu, na výnimku nárok nemá.

Čo zostáva bez zmeny

Aby nevznikli falošné očakávania, sumarizujme aj druhú stranu:

• Schopnosť splácať sa neuvoľňuje. Limit DSTI zostáva na 60 % a NBS ho meniť neplánuje – uvádza, že mandát na podporu bývania má štát, nie centrálna banka.
• Posudzovanie bonity zostáva rovnaké – príjem, existujúce záväzky, úverová história.
• Nárok na 90 % nikto negarantuje. Regulácia určuje strop, konkrétnu výšku úveru rozhoduje banka podľa rizikovosti klienta. Môže ponúknuť menej alebo neschváliť nič.
• Existujúcich hypoték sa zmena netýka. Pravidlá budú platiť pre úvery poskytnuté po dátume účinnosti.

Zaujímavý argument NBS proti stopercentným hypotékam pre mladých: keby sa limit posunul až na 100 %, podiel úverov s ukazovateľom DSTI nad 55 % by vyskočil z 21 % na 49 %. Vlastný vklad podľa centrálnej banky funguje aj ako praktický test schopnosti tvoriť rezervu.

Časovanie: pozor, sadzby už rastú

Tu je moment, keď „počkám si do januára“ prestáva byť automaticky dobrý nápad.

Dvojročný trend zlacňovania hypoték sa počas jari 2026 obrátil. Priemerná sadzba na nových úveroch klesala od júna 2024 zo 4,23 % a v marci 2026 dosiahla dno na úrovni 3,35 %. Odvtedy ide opačným smerom. Po júnovom zvýšení kľúčovej sadzby ECB reagovali aj slovenské banky – UniCredit Bank upravila cenník k 1. júlu, Fio banka zdvihla sadzby pri všetkých fixáciách o 0,50 percentuálneho bodu od 20. júla.

Počítajte teda s dvomi protichodnými silami:

Čakanie sa môže oplatiť, ak máte pod 35 rokov, kupujete prvé bývanie a chýba vám hotovosť na dvadsaťpercentnú akontáciu. Rozdiel medzi 20 % a 10 % vlastných zdrojov je pri väčšine rozpočtov väčší než pár desatín percenta na úroku.

Čakanie sa nemusí oplatiť, ak hotovosť máte, alebo ak kupujete tretiu nehnuteľnosť. V prvom prípade riskujete drahšie financovanie aj vyššiu cenu nehnuteľnosti, v druhom sa vám po Novom roku zdvihne požiadavka na vlastný kapitál o desať percentuálnych bodov.

Do rovnice patrí ešte jedna vec: v roku 2026 končí fixácia zhruba 95 500 hypotékam. Ak ste medzi nimi, riešte to skôr než na poslednú chvíľu – NBS odporúča začať porovnávať aspoň tri mesiace vopred a hypotekárny certifikát platí tri mesiace.

Praktický postup na záver

1. Nechajte si porovnať ponuky viacerých bánk. Rozdiel pol percenta pri dvestotisícovej hypotéke na tridsať rokov znamená desiatky tisíc eur.
   
2. Zistite si, do ktorej skupiny spadáte – vrátane toho, čo vlastní váš spoludlžník. Kataster to zistí aj bez vás.
   
3. Ak ste tesne pod hranicou 35 rokov, sledujte kalendár. Rozhoduje vek v čase poskytnutia úveru.
   
4. Ak plánujete tretiu nehnuteľnosť na úver, prepočítajte si, či vám dáva zmysel proces zrýchliť.

Chcete si to prepočítať na vlastných číslach?

Modelové príklady sú pekné, ale rozhodovať sa dá až nad konkrétnym príjmom, konkrétnou nehnuteľnosťou a konkrétnymi ponukami bánk. Napíšte nám a prejdeme si to spolu.

---

Článok má informatívny charakter a nepredstavuje individuálne finančné poradenstvo. Uvedené parametre vychádzajú z návrhu opatrenia NBS a z verejne dostupných informácií k júlu 2026; finálne znenie regulácie sa môže líšiť. Aktuálne úrokové sadzby a podmienky si vždy overte priamo u poskytovateľa.

Zdroj titulného obrázka: canva
Zdroj tabuľky: vlastné spracovanie
Zdroje: Národná banka Slovenska (Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV, Správa o finančnej stabilite – máj 2026), slov-lex (LP/2026/322), Medzinárodný menový fond, verejné oznámenia bánk.